上半年度企业营业收入相对性稳定，金地集团谨慎金链销售业绩承受压力，项目调减完工计划或者对全年度结转成本经营规模产生一定程度的投资支撑点；上半年度市场销售排名与一季度环比增长，相比去年全年度有所下降；摘地慎重，保持深耕细作高能级城市，期望土地储备品质较好；会计稳定，市售回升带资金成本进一步优化，场销总体资金链断裂边界降低，动资现金流量在结构上以销售回款为主体；持有型物业运营稳定，改善在其中文旅地产房租收入高增，金地集团谨慎金链金地智慧服务和代建业务稳步发展。项目预估2023-2025年EPS分别是投资1.30、 1.26、保持 1.31 元，期望保持“极力推荐”定级，市售回升带充分考虑企业高能级城市新项目进到楼盘周期时间，且中远期有希望得益于市场竞争格局改进，给与股价预测9.08元/股（相匹配2023PE=7X）。

   上半年度企业营业收入相对性稳定，销售业绩承受压力。2023年上半年度，企业实现营收/利润总额/归母净利分别是369 亿人民币/33 亿人民币/15 亿人民币（比上年同期 31.1%/-19.3%/-22.3%）。23H1 企业营业收入相对性稳定，运营利润增速小于主营业务收入：主要由于企业利润率较22H1 降低5.6 PCT 至16.6%（在其中房地产行业清算利润率较22H1 降低6.3 PCT 至14.9%），长期投资较去年同期降低15.5亿人民币至7.1亿人民币；而应交税费较22H1降低9.2亿至4.8亿人民币，则产生一定对冲交易功效。归母净利增长速度小于利润总额，主要是由于报告期本年利润提升（23H1 本年利润较22H1 提升3.3 亿人民币至10.5亿人民币），而清算利益比提高（23H1归母净利占纯利润比例较22H1提升9.0 PCT至67.0%）产生一定对冲交易功效。

   全年度来说，调减完工计划或者对全年度结转成本经营规模产生一定程度的支撑点。半年报对全年度开工建设和完工计划都做了上涨，依据半年报，企业23年国内计划开工建设/竣工面积各自435 万平方/1353 万平方，较今年初计划值各自提升22.5%/4.5%。截至23年6月底，企业合同负债971亿人民币（较截至22年年末768 亿人民币提升26.4%），对22 年净利润的保证指数0.81 倍（高过22年末0.64倍），并确定到企业以往资产减值准备比较充足，或者对全年度销售业绩产生一定支持。

   上半年度市场销售排名与一季度环比增长，相比去年全年度有所下降。企业上半年度全口径总计销售面积/额度分别是471 万平方/858 亿人民币（比上年同期 12.4%/-14.7%），相匹配市场销售平均价1.82万余元/方（同期相比-24.1%）。依据房企排名，企业23H1全口径销售总额位居领域第12，与23Q1差不多，较22全年度下降5名。

   摘地慎重，深耕细作高能级城市，土地储备品质较好。企业上半年度总计新增加全口径计容建面/总土地价格分别是85 万平/119 亿人民币（比上年同期为-45.5%/-33.5%），相匹配楼板平均价1.40万余元/平（同期相比为 22%），新增项目关键对焦高能级城市，包含上海市、杭州市、南京市、西安市、东莞市等城市，新获得工程中一二线城市占比超过73%。上半年度投入力度（全口径摘地额/全口径销售总额）为13.9%，较去年同期（17.8%）有所放缓，在这个市场整体销售还有不确定性的大环境下，企业以“适度原则”标准开展谨慎项目投资。

   土地储备层面，截至23年6月底，公司总土储约4878万方检测（未结转成本规格），估计企业未售规格金额约5600 亿，相匹配静态数据去化周期2.7 年之后。利益土储约2194 万方检测，在其中一二线占比为73%，土地储备相对性充足且品质较好。

   会计稳定，资金成本进一步优化，总体资金链断裂边界降低，现金流量在结构上以销售回款为主体。截止到23 年里，企业账目有息债务1096 亿人民币（较22 年底降低4.9%），流动资产461亿人民币（较22年底降低15.5%），扣应收帐款的负债率62.9%（较22年底降低2.4 PCT），净负债率53.5%（较22年底 1.3 PCT）。时限来看，短期内有息债务占有率37.2%（较22末升高1.3 PCT）；由来来看，银行贷款/公布市场融资/别的股权融资占有率分别是70.8%/29.0%/0.2%，比照22 年末的源头构造（银行贷款/公布市场融资/别的股权融资占有率分别是61%/38%/1%），公开市场操作融资比例明显下降；综合融资成本4.39%（较22年底减少14 BP）。

   除此之外，截至23 年里，企业现金流量层面：总体资金链断裂（以往四个季度的资金总注入/以往四个季度的总体排出）为93%，自22年年末逐渐总体资金链断裂小于100%，并逐一季度边界下降，希望将来能随政策影响市场销售改进而改善；在结构上，公司运营注入、筹集资金注入、项目投资注入约占流出占比分别是75.8%、18.7%、5.4%，表明企业现金流量构造以销售回款核心，且运营注入占有率提高。

   持有型物业运营稳定，在其中文旅地产房租收入高增，金地智慧服务和代建业务稳步发展。

   持有型物业：（1）商业房产物业管理层面，上半年度在营办公楼、商业规划19个，完成房租收入12 亿人民币（同期相比 16.6%），均值入住率73%。（2）文旅地产层面，在营新项目36个，完成房租收入16亿人民币（同期相比 643.9%），均值入住率83%，同时公司也进行了房租之外的收益扩展，光伏发电示范点取得成功产生有关个性化服务收益初次破百万元。（3）养老地产层面，完善新项目均值入住率保持在95%之上。

   金地智慧服务：截止到23年6月末，企业合约管理总面积达3.7亿平方米（同期相比 2.2%），在管总面积达2.2亿平方米（同期相比 11.9%），在其中，产业园新项目完成集中化提升，上半年度招标园区项目28个。

   代建业务：上半年度，金地管理方法新增加签订管理方法占地约368万平方（在其中住房/普通住宅各自约204万平方/164万平方），成功进入郑州市、长沙市、包头市、保定市、中山市、昆明市等新兴城市销售市场，并且在天津市、上海市、西安市、东莞市、温州市等城市不断深耕细作。截止到23年6月末，企业代建业务已布局全国超50座城市、管理方法服务超160 个，总计签订管理方法总面积超2200 万平方，在其中住房签订总面积超1,400万平方，；普通住宅类签订总面积超800万平方。

   投资价值分析：上半年度企业营业收入相对性稳定，销售业绩承受压力，调减完工计划或者对全年度结转成本经营规模产生一定程度的支撑点；上半年度市场销售排名与一季度环比增长，相比去年全年度有所下降；摘地慎重，深耕细作高能级城市，土地储备品质较好；会计稳定，资金成本进一步优化，总体资金链断裂边界降低，现金流量在结构上以销售回款为主体；拥有　　型物业管理稳定，在其中文旅地产房租收入高增，金地智慧服务和代建业务稳步发展。预估2023-2025年EPS分别是1.30、 1.26、 1.31元，保持“极力推荐”定级，充分考虑企业高能级城市新项目进到楼盘周期时间，且中远期有希望得益于市场竞争格局改进，给与股价预测9.08元/股（相匹配2023PE=7X）。

   风险防范：业务增长大跳水，受市场影响摘地传统，清算大跳水，利润率变化大跳水，领域修复大跳水连累公司运营等。