宏观经济点评：一揽子房地产组合拳效果与敏感性测算

事情：2023 年8 月31 日，宏观中央银行、经济金融业监管总局印发《有关优化完善差别化住宅信贷政策的点评地产通知》、《有关减少总量首套住房贷款利率相关事项的揽房通知》。

    7 月至今，组合房地产释放压力现行政策已覆盖旧村改造、拳效认房不认贷、果敏感性房贷首付比例、测算住房贷款利率低限、宏观存量贷款利率的经济一揽子组合策略，销售市场不缺对比2012、点评地产2014-2015 年二轮地产周期的揽房声响。一揽子地产政策有希望提升2023 年商品房销售面积同期相比6 ％；住房贷款少偿一部分占社零0.2 ％。组合我们判断8 月中下旬-9 月为现行政策聚集颁布期，拳效密切关注化债、果敏感性房地产、基本建设等增加量现行政策，预计明显改善销售市场股票投资风险，接着看多利益，关心周期时间有关版块；债券市场慎重。

    下降房贷首付比例、二套房利率低限：带动商品房销售面积5%对在历史上二轮房地产释放压力周期时间开展归因于，计算此次下降房贷首付比例、二套房利率低限有希望带动商品房销售面积TTM 23.0 ％，二者各自奉献17.4、5.6 ％，在其中2023 年国内改进力度可能与5 ％。

    存量贷款利率的调降空间与敏感度计算。

    (1)室内空间：限制50BP，有效力度25BP，具体很有可能略低。调降用语稍低于市场预测，但提醒存量贷款利率下降与认房不认贷可能出现聚合效应。通过银行总量个人信贷利率和兴新按揭贷款利率的收益率来说，减幅最高为50BP。充分考虑银行净息差已经连续3 个季度小于1.8%的MPA 考评线，9 月1 日储蓄利率央行降息落地式（农业银行工商银行3 年限、5 年限均下降25 个百分点）。我们判断，存量贷款利率的有效减幅在25BP 上下，具体很有可能略低。

    (2)计算2023Q2 存量贷款的偿还债务比例为7.08%，即100 元收益有7.08 元用以归还住房贷款利息。从4.6%逐渐每下降10BP，相匹配住户每一年降低偿还利息约301 亿人民币、偿还债务比例减少0.056 ％。若减幅为25BP，相匹配住户每一年降低偿还利息约751 亿人民币，偿还债务比例减少0.14 ％，占社零占比为0.2%。

    “认房不认贷”：带动2023 年商品房销售面积1.2%-1.4%(1)2023 年8 月25 日，三部门推动落实选购首套房贷“认房无需认贷”各项政策。8 月30 日广佛优先贯彻落实，数据信号实际意义显著，后面关心北进的相关政策跟踪。

    (2)“认房不认贷”或带动全国各地商品房销售面积1.2%-1.4%。据大家统计数据显示，2022 年有超过10 座城市调节“认房不认贷”，在调整1、2、3、4、5 个月，商品房销售面积累计增速均值优化了4.9、7.3、9.7、9.6、8.4 ％。截止到2023年8 月初，起码有18 座城市还没实行“认房不认贷”（在其中广州市、深圳市、武汉市、厦门市8 月底陆续官方宣布贯彻落实“认房不认贷”）。假定18 个城市里一线城市改进20%-30%，其他大城市改进10%，计算“认房不认贷”带动2023 年商品房销售面积（按大半年计）1588-1888 万平，带动全国各地房产销售总面积1.2%-1.4%。

    风险防范：现行政策执法力度大跳水，俄乌局势不断超过预期，美国的经济超过预期衰落。