事件：2023 年8 月31 日公司发布上半年度业绩报告。保利2023H1 公司完成营业收入1370 亿人民币，发展同期相比 23.7%；完成归母净利润122 亿人民币，业绩同期相比 12.9%。持续城市

   营业收入及归母净利润都实现了二位数提高，增长营运能力略承受压力：2023H1 公司完成营业收入1370 亿人民币，投资同期相比 23.7%；完成归母净利润122 亿人民币，进步聚焦同期相比 12.9%；归母净利润增长速度小于营业收入增长速度，核心主要因素为早期低盈利新项目变成结转成本主力军，保利造成利润率水准降低。发展公司2023H1 利润率为21.3%，业绩较去年同期降低4.26pct，持续城市较2022 年降低0.72pct。增长2023H1 归母净利率是投资8.9%，较去年同期减少0.9pct，进步聚焦较2022 年提高2.4pct。

   市场销售主要表现好于市场整体主要表现，重点城市奉献提高：2023 前半年公司完成签订额度2368 亿人民币，同期相比 12.7%；签订总面积1383 万平方米，同期相比 5.8%。在其中重点城市贡献率提高，38 个重点城市市场销售奉献为87%，同期相比提高8 ％。总体来看，依据中国统计局数据信息，2023 年1-6 月商品房销售额累计同比-4.5%；依据克尔瑞统计信息，2023 年1-6 月TOP10 地产商总计销售额同期相比 4.9%；公司2023H1 市场销售主要表现好于行业整体主要表现，亦好于同行业TOP10 公司整体来看。2023H1 签订价格为17123 元/平方米，同期相比 6.5%，较2022 年国内提高2.9%，关键主要原因就是公司在关键高能级大城市销售占比提高而致。

   项目投资对焦重点城市，土储充足：公司2023H1 拓展活动41 个，新增加建筑容积率总面积385 万平方米，扩展额度共709 亿人民币，摘地抗压强度（摘地额度/销售额）29.9%，较2022 年国内明显下降（2022 年是35.3%），摘地平均价18416 元/平方米，同期相比 25.0%。在城市分化加重的大环境下，公司在交易端更为对焦大城市深耕细作，在38 个重点城市扩展额度占比达到99%，与去年同期相比提高9pct，贮备品质有比较明显的提高。截至2023 年上半年度末，公司可售建筑容积率总面积1.8 亿平方米，待开发设计总面积5918 万平方米，土储充足，可以满足公司将来2-3 年研发需求。

   会计稳定，“三道红线”位列绿档：截至2023 年上半年度末，公司扣减预收账款的负债率为65.31%、净负债率为63.06%、现钱短债比为1.38，各项性能指标仍合乎“三道红线”中绿档产品标准。与此同时负债时限构造合理，一年内到期负债占有息债务占比为18.6%，短期内偿还债务工作压力可控性。在资金周转层面，公司提升按揭贷款端沟通管理，报告期完成资金回笼额度2273 亿人民币，资金回笼率96%。资产贮备层面，截至报告期末公司手中流动资产1486 亿人民币，占资产总额比例在10%上下，资产比较充足。

   融资方式顺畅，综合融资成本进一步优化：借助稳健发展，公司在募资端优点突显，融资方式多元化且顺畅，2023H1 银行借款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较今年初进一步下降19bp；截至报告期末，公司有息债务规模达到3564 亿人民币，较期初数降低250 亿人民币。

   投资价值分析：归功于在重点城市的抢占先机，公司在行业销售下滑周期时间依然保持好于行业平均销售业务主要表现。在交易端可以保持项目投资韧劲，进一步对焦大城市深耕细作，补给高品质土地资源。做为领头国中央企业，公司在运营始终保持稳定，在募资端具有很强的优点，综合融资成本不断优化。我们预计公司2023-2025 年完成营业收入3403/3609/3745 亿人民币，归母净利润211/224/234 亿人民币。相匹配PE 分别是8.10/7.61/7.28 倍，初次遮盖，给与“加持”定级。

   风险防范：地产销售大跳水，国家宏观政策超过预期缩紧，领域信贷风险加重。