事情：公司公布2023 年中报。招商政策助力2023 前半年，蛇口市场公司完成营业收入514.4 亿人民币，核心同比减少10.6%；归母净利润21.5 亿人民币，盈利同比增长14.1%。小幅下滑现行销售

   评价：关键赢利小幅度下降，比较对焦关键16 城，宽松宽松政策有希望加快市场销售，招商政策助力会计稳定。蛇口市场

   清算进展比较慢，核心关键赢利小幅度下降：23 年H1，盈利公司实现营业收入514.4 亿人民币，小幅下滑现行销售在其中开发设计经营收入416.3 亿人民币，比较同比减少16.2%，宽松关键因清算进展比较慢，招商政策助力上半年度约进行本年度完工目标28.6%，后半年完工有希望加速；公司综合毛利率为16.3%，同比降低2.3pct，关键因开发设计业务流程利润率同比下降2.9pct 至17.8%，综合毛利率边界下降力度已显著下挫，对于我们来说公司早期充足记提存货减值及其22 年之前获得的低毛利率新项目逐渐进入清算序幕，利润率下滑趋势也将在24 年起明显改善；公司归母净利润同比增长14.1%，关键因向蛇口产园REIT 售卖深圳坪山科技园区有关股份完成长期投资约8.06 亿人民币，扣非归母净利润同比下降5.4%。

   市场销售表现优异，大城市深耕细作成效显著：23 年H1，公司完成销售额 1664 亿人民币，同比增长 40.1%，全口径销售总额排行领域第五，与去年同期相比提高一位；于上海、合肥市、苏州市、深圳市等 12 座城市进到本地总流量销售额排名前五。截止到23 前半年末，公司完工产品在整个库存商品的比重为17.7%，长期保持，去化主要表现平稳。

   对焦关键16 城，现行政策比较宽松有希望加快市场销售：23 年H1，公司新增加土地储备 238 万平方米，总土地价格约416 亿人民币，摘地市场销售之比25.0%，新增加土地储备所有集中在公司对焦的“强心剂30 城”，在其中于“关键6 10 城”的投资额占比达 98%，相对高度对焦一二线重点城市。伴随着最近“认房不认贷”等宽松政策落地式，公司重点布局的重点城市改善房交易量状况有希望改进，或将助力公司进一步提升去化速度。

   会计稳定，现钱充足：截止到23 前半年末，公司融券余额为2105.5 亿人民币，较2022 年底提高4.2%，流动资产较2022 年底提高19.3%；去除应收帐款后负债率为 62.86%，净负债率 47.01%，现钱短债比 1.09，现钱短债比较22年底有所下降或者与新老债务结构调节相关，3 年以上贷款占有率37.8%，较2022年末提高13.5pct；上半年度综合融资成本为3.65%，较2022 年底降低24BP。

   财务预测、估价与定级：考虑到公司利润率下降等多种因素，大家下降公司23-25 年归母净利润预测分析为79.4 亿人民币（下降11.1%）、93.8 亿人民币（下降8.9%）、116.5亿人民币（下降5.4%），现阶段股票价格相匹配23-25 年PE 公司估值为15.7/13.3/10.6 倍，公司靠着招商集团，集团公司资源比较丰富，拿地和市场销售主要表现积极主动，高品质土地储备充足，个人信用优点明显，未来有望不断提升市场占有率和业绩，保持“买进”定级。

   风险防范：市场销售、摘地大跳水，动工、交货大跳水，市场下行超过预期的风险。